Ga direct naar inhoud

Help, mijn huis staat onder water!

Dit artikel gaat over Aangenaam wonen binnen Wonen

Is je hypotheekschuld hoger dan de waarde van je huis? Dan staat je huis ‘onder water’. Gelukkig hoeft dit niet direct een probleem te zijn. Als je niet gaat verhuizen en elke maand je hypotheek betaalt, is er niet zo veel aan de hand. Maar als je wilt verhuizen, gaat het wel een rol spelen. Verkoop je een huis dat onder water staat, dan blijf je namelijk zitten met een restschuld. In dit artikel lees je wat je kunt doen als je huis onder water staat. Ook vertellen we je hoe je met een restschuld toch een andere woning kunt kopen.

Tijdens de crisis stonden er maar liefst meer dan 1 miljoen huizen onder water. Sindsdien heeft de woningmarkt zich goed hersteld. Maar nog steeds staan er veel huizen onder water. Vooral mensen die een huis kochten in 2007 en 2008 zitten met een potentiele restschuld.

Wanneer staat je huis onder water?

Een huis staat onder water wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Stel, de verkoopwaarde van je woning is € 350.000, maar de hypotheek die je nog moet afbetalen is € 420.000. Dan staat je huis onder water voor een bedrag van € 70.000.

Als je zelf wilt checken of je huis onder water staat, heb je drie bedragen nodig. Je resterende hypotheekschuld, de waarde van je woning en eventueel opgebouwd vermogen binnen je hypotheek.

De resterende hypotheekschuld is makkelijk te bepalen. In het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker kun je nakijken hoeveel schuld je nog hebt en hoeveel vermogen je eventueel binnen je hypotheek hebt opgebouwd.

De huidige waarde van je woning is wat lastiger te bepalen. Voor een indicatie kun je kijken naar:

  • de WOZ-waarde die je jaarlijks van de gemeente krijgt (let er wel op dat de WOZ-waarde de geschatte waarde is op 1 januari van het voorgaande jaar)
  • verkoopcijfers van vergelijkbare huizen bij jou in de buurt

Voor een goede schatting van je woningwaarde kun je natuurlijk ook een waardebepaling laten uitvoeren door een taxateur.

Wanneer moet je actie ondernemen?

Als je huis onder water staat, is het verstandig om te kijken of je actie moet ondernemen.

Er zijn verschillende situaties mogelijk:

  • Je wilt je huis onder water verkopen. Hierdoor blijf je met een restschuld zitten.
  • Je wilt je hypotheek oversluiten om te profiteren van een lagere rente.
  • Je wilt extra aflossen om je huis weer boven water te krijgen.
  • Je hebt geen verhuisplannen en wilt blijven zitten waar je zit.

Hieronder lees je meer over wat je in elke situatie het beste kunt doen.

Huis onder water verkopen

Ben je van plan om te verhuizen en wil je je huis onder water verkopen? Dan blijf je na verkoop zitten met een restschuld. Hier zul je eerst een oplossing voor moeten vinden. Op het moment dat je je huis verkoopt, moet je namelijk de volledige hypotheek inclusief de restschuld aflossen. Heb je hier niet genoeg geld voor beschikbaar, dan kan de overdracht van de woning niet plaatsvinden.

Neem voordat je je huis te koop zet eerst contact op met je hypotheekverstrekker. Bekijk samen hoe je de eventuele restschuld gaat betalen. Hier zijn verschillende opties voor:

  • Aflossen met eigen geld. Doe dit alleen met geld dat je kunt missen. Het is verstandig om een buffer achter de hand te houden voor eventuele onvoorziene uitgaven.
  • Een schenking of geld lenen van vrienden of familie.
  • Een persoonlijke lening bij de bank.
  • Een betalingsregeling bij de bank.
  • De restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek.

Overleg met je hypotheekadviseur wat in jouw geval de beste optie is.

Bij Nationale-Nederlanden leveren we maatwerk voor onze bestaande klanten in het geval van restschuld. Dat wil zeggen dat we op basis van de schuld en (toekomstige) inkomsten kijken naar wat de mogelijkheden zijn.

Hypotheek oversluiten huis onder water

Een hypotheek oversluiten betekent dat je een nieuwe hypotheek afsluit voor je woning. Dit kan gunstig zijn, bijvoorbeeld omdat een nieuwe hypotheek een lagere rente heeft. Daar staan ook weer kosten tegenover, zoals taxatiekosten of notariskosten. Vraag advies aan een hypotheekadviseur of het in jouw geval zin heeft om je hypotheek over te sluiten.

Let op dat het niet zomaar mogelijk is om je hypotheek over te sluiten als je huis onder water staat. De kans is klein dat je een hypotheek krijgt van een geldverstrekker als je huis minder waard is dan het bedrag dat je wilt lenen voor je hypotheek. Wil je je hypotheek toch oversluiten, ook als je een restschuld hebt? Bekijk of je de restschuld kunt meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Een andere mogelijkheid is om de restschuld af te lossen, bijvoorbeeld met eigen geld of een lening.

Extra aflossen

Heb je geen plannen om te verhuizen en je huis onder water te verkopen? Dan kan het toch nuttig zijn om je restschuld te verkleinen door extra af te lossen.

Het kan in de toekomst namelijk altijd gebeuren dat je alsnog je huis moet verkopen. Bijvoorbeeld als je gaat scheiden of arbeidsongeschikt/werkloos raakt. Als je nu besluit om extra af te lossen op je huis onder water, verklein je een eventuele latere restschuld. Wel zo’n fijn idee. Zeker bij een aflossingsvrije hypotheek kan aflossen tijdens de looptijd verstandig zijn.

Bij Nationale-Nederlanden berekenen we geen kosten voor een extra aflossing. De extra aflossing (op jaarbasis) moet dan wel onder de tien procent van het oorspronkelijke leningdeel blijven. Je kunt ook via automatische incasso maandelijks extra aflossen, vanaf € 25 per maand.

Vervallen restschuldregeling

Met ingang van 1 januari 2018 is de restschuldregeling vervallen. De overheid introduceerde de restschuldregeling in 2012 als tijdelijke crisismaatregel. Wie na 1 januari 2018 een restschuld heeft na verkoop van de woning, kan de rente niet meer fiscaal aftrekken. Deze restschuld valt in box 3. Voor bestaande restschulden in box 1 blijft de rente wel aftrekbaar tot maximaal vijftien jaar.

Alleen de fiscale aftrekbaarheid van de restschuld vervalt. Het blijft wel mogelijk om een restschuld boven 100% van de waarde van de woning mee te financieren. Je hypotheekadviseur kan vertellen of je hiervoor in aanmerking komt.

Blijven zitten waar je zit

Als je mogelijk met een restschuld komt te zitten, is het uiteraard ook een optie om voorlopig niet te verhuizen. Vooral als je op dit moment geen financiële ruimte hebt om extra af te lossen. Je kunt wachten totdat je huis meer waard wordt.

Maar soms kunnen er omstandigheden zijn waardoor je daar niet op kunt wachten en je je woning toch moet verkopen. Je kunt bijvoorbeeld arbeidsongeschikt of werkloos raken. Of uit elkaar gaan. Daarom is het altijd goed om actie te ondernemen als je huis onder water staat.
Wil je meer weten over alle hypotheekmogelijkheden bij Nationale-Nederlanden? Op onze site vind je meer informatie over onze hypotheken.


Wil je meer weten?

Mijn woning

Hoe onderhoud je jouw huis? Hoe pak je een verbouwing aan? Kun je nog besparen op je woonkosten? En hoe woon je zo veilig en duurzaam mogelijk?

Tips voor mijn woonsituatie