Help, mijn huis staat onder water!

Is je hypotheekschuld hoger dan de waarde van je huis? Dan staat je huis ‘onder water’. Gelukkig is dat niet direct een probleem, zolang je niet verhuist en je hypotheek betaalt. Maar als je wél wilt verhuizen, kan het gevolgen hebben. Verkoop je een huis dat onder water staat, dan blijf je zitten met een restschuld. We leggen uit wat je dan kunt doen en hoe je ondanks een restschuld toch een andere woning kunt kopen.

· 15 december 2025 Laatst bewerkt

Hoe weet je of jouw huis onder water staat?

Een huis staat onder water wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Wil je zelf checken of je huis onder water staat? Dan heb je drie bedragen nodig:

Je resterende hypotheekschuld: dit zie je bijvoorbeeld in het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker.
De actuele waarde van je woning: bijvoorbeeld via de WOZ-waarde, een recent taxatierapport of een Calcasa Desktop Taxatie (maximaal zes maanden oud).
Opgebouwd vermogen binnen je hypotheek: zoals een bankspaarrekening of verzekering die aan je hypotheek is gekoppeld.

Gebruik deze formule om dan te berekenen of jouw huis momenteel 'onder water' staat:

Restschuld = Hypotheekschuld − (Woningwaarde + Opgebouwd vermogen)

Is de uitkomst positief? Dan zou je bij de verkoop van je huis een restschuld hebben. Is de uitkomst nul of negatief? Dan heb je geen restschuld, en mogelijk zelfs overwaarde.

Voorbeeldcase

Jan en Annemarie willen graag verhuizen. Voordat ze hun huis te koop zetten, willen ze weten of ze mogelijk te maken krijgen met een restschuld. Hun gegevens:

De hoogte van de hypotheek: € 450.000,-
De WOZ-waarde: € 420.000,-
De opgebouwde waarde in de hypotheek: € 15.000,-

Samen maken ze de berekening:

De opgebouwde waarde trekken ze af van de hypotheek. De af te lossen hypotheek komt dan op € 435.000.
Ze verwachten het huis voor € 420.000 te verkopen. Daar trekken ze € 4.150,- aan geschatte verkoopkosten van af. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor de makelaar.
De opbrengst van het huis schatten ze op € 415.850,-.
Daarna trekken ze de geschatte opbrengst af van de af te lossen hypotheek: € 435.000,- min € 415.850 = € 19.150,-.

Conclusie: Jan en Annemarie houden bij verkoop een geschatte restschuld van € 19.150,- over.

Wanneer moet je in actie komen?

Heb je net als Jan en Annemarie een huis dat onder water staat? Dan is het handig om te kijken of je actie moet ondernemen. Er zijn verschillende situaties mogelijk:

Je hebt geen verhuisplannen en wilt blijven zitten waar je zit.
Je wilt je huis verkopen. Hierdoor blijf je met een restschuld zitten.
Je wilt je hypotheek oversluiten, bijvoorbeeld om te profiteren van een lagere rente.
Je wilt extra aflossen, zodat je hypotheekschuld lager wordt dan de waarde van je huis.

Hieronder lees je meer over wat je in elke situatie het beste kunt doen:

Blijven wonen waar je woont

Als je huis onder water staat, kun je er ook voor kiezen om voorlopig niet te verhuizen. Zeker als je geen financiële ruimte hebt om extra af te lossen. Je kunt wachten tot je woning meer waard wordt.

Toch kan het gebeuren dat je je huis onverwacht moet verkopen, bijvoorbeeld door een scheiding of als je je baan verliest. Daarom is het verstandig om op tijd actie te ondernemen als je huis onder water staat.

Huis onder water verkopen

Ben je van plan om te verhuizen en wil je je huis verkopen? Dan blijf je na verkoop zitten met een restschuld. Hier moet je eerst een oplossing voor vinden. Je hele hypotheek, met de restschuld, moet je terug betalen. Anders kan de overdracht van de woning niet doorgaan.

Neem daarom vóórdat je je huis te koop zet contact op met je hypotheekverstrekker. Samen bekijk je hoe je de restschuld kunt betalen. Er zijn verschillende mogelijkheden:

Eigen geld gebruiken, maar doe dit alleen met geld dat je kunt missen. Zorg dat je een financiële buffer overhoudt voor onverwachte kosten.
Een schenking of lening van vrienden of familie.
Een persoonlijke lening bij de bank.
Een betalingsregeling bij de bank.
De restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek.

Overleg altijd met je hypotheekadviseur wat in jouw situatie het beste is.

Bij Nationale-Nederlanden kijken we samen met jou naar een oplossing op maat. We houden daarbij rekening met de hoogte van de restschuld en je (toekomstige) inkomen.

Hypotheek oversluiten

Je kunt je hypotheek oversluiten als je denkt dat een nieuwe hypotheek gunstiger is, bijvoorbeeld door een lagere rente. Houd er wel rekening mee dat hier kosten bij komen kijken, zoals voor taxatie, advies en de notaris.

Staat je huis onder water? Dan is oversluiten vaak lastig. Geldverstrekkers willen meestal niet meer uitlenen dan je huis waard is. Wil je toch oversluiten? Dan kun je kijken of je de restschuld kunt meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Een andere optie is om de restschuld eerst af te lossen, bijvoorbeeld met eigen geld of een lening. Bespreek dit altijd met je hypotheekadviseur.

Extra aflossen

Ook als je niet van plan bent om te verhuizen, kan het slim zijn om extra af te lossen. Zo verklein je je restschuld en verklein je het risico als je in de toekomst toch moet verkopen. Denk bijvoorbeeld aan een scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Vooral bij een aflossingsvrije hypotheek kan aflossen tijdens de looptijd verstandig zijn.

Bij Nationale-Nederlanden kun je zonder kosten extra aflossen, zolang het bedrag per jaar onder de 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag blijft. Eenmalig extra aflossen regel je eenvoudig via mijn.nn. Je kunt ook maandelijks extra aflossen vanaf € 25,- per maand, via een periodieke overboeking.

Fiscale aftrekbaarheid restschuld

Heb je na 1 januari 2018 een restschuld? Dan is de rente hierover niet meer fiscaal aftrekbaar. Deze restschuld valt in box 3. Alleen restschulden die vóór 1 januari 2018 zijn ontstaan, vallen nog in box 1 en zijn maximaal 15 jaar aftrekbaar.

Let op: alleen de renteaftrek is vervallen. Het blijft wel mogelijk om een restschuld boven 100% van de woningwaarde mee te financieren. Je hypotheekadviseur kan je vertellen of dit in jouw situatie kan.