Wat is een koop-/aannemingsovereenkomst?
Een koop-/aannemingsovereenkomst is een soort koopcontract. Het heeft twee delen:
- De koopovereenkomst. Deze gaat over de koop van de grond.
- De aannemingsovereenkomst. Dit is het contract met de aannemer voor de bouw van je huis.
Deze overeenkomst teken je als je een nieuwbouwwoning kooptdie nog in aanbouw is of waarvan de bouw nog moet starten.
Wat staat erin?
Vaak gebruikt de aannemer een modelcontract, zoals van Bouwgarant, Woningborg of Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Hierin staat onder andere:
Naast de koopsom betaal je soms een vergoeding voor kosten die al zijn gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan de aankoop van het terrein of start van de bouw. Over deze kosten kan rente worden berekend. Dit heet bouwrente.
Na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst ben je nog geen eigenaar van de grond. Dat gebeurt pas bij de notaris, wanneer de akte van levering wordt gepasseerd. In de overeenkomst staat wanneer dit uiterlijk moet gebeuren.
Na ondertekening heb je een wettelijke bedenktijd van een paar dagen. Binnen die termijn kun je kosteloos van de koop afzien, zonder reden. Daarna kan dat alleen als je voldoet aan ontbindende voorwaarden of je betaalt een boete.
De perceelgrootte in de koop-/aannemingsovereenkomst is een schatting. Bij oplevering kan dit afwijken. In het contract staat hoe dit wordt verrekend.
Je betaalt de aanneemsom in termijnen, gekoppeld aan de voortgang van de bouw. Bijvoorbeeld na het leggen van de fundering of als de woning wind- en waterdicht is. In de overeenkomst staan de exacte afspraken.
Extra werkzaamheden, zoals een aanbouw of extra stopcontacten, vallen onder meerwerk. Minderwerk is het weglaten van onderdelen, bijvoorbeeld omdat je zelf een keuken wilt plaatsen. In de koop-/aannemingsovereenkomst staan afspraken over kosten en betaling, maar de keuzes en prijzen vind je op een aparte meerwerklijst.
In de overeenkomst staat hoeveel werkbare dagen de bouw mag duren. Dit kan afwijken van de geschatte opleverdatum. Is de woning niet klaar binnen die termijn? Soms krijg je een schadevergoeding per dag.
Na de bedenktijd kun je niet zomaar van de koop af. Dat kan alleen als je ontbindende voorwaarden hebt en daaraan voldoet. De bekendste is het niet rond krijgen van de financiering.
Soms zet de projectontwikkelaar opschortende voorwaarden in de overeenkomst. De overeenkomst gaat dan pas in als aan die voorwaarden is voldaan. Bij nieuwbouwprojecten moet de ontwikkelaar vaak eerst een bepaald aantal woningen verkopen. Soms moeten vergunningen nog worden afgegeven. De ontwikkelaar kan dat als opschortende voorwaarden opnemen.
Bij nieuwbouw wil je zekerheid. Wat als de aannemer failliet gaat of afspraken niet nakomt? Met een garantie- en waarborgregeling weet je zeker dat jouw woning straks écht af is en gebreken zijn verholpen. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat bij welke regeling de bouwer is aangesloten. Nationale-Nederlanden verplicht bij projectmatige nieuwbouw een afbouwgarantie van een partij die door NHG wordt ondersteund. Bij kavelbouw is dit niet verplicht, maar wel aan te raden.
Wil je iets aanpassen terwijl de bouw al bezig is? Of moet de bouwer afwijken van de tekening? In de overeenkomst staat hoe dit wordt geregeld.
Heb je een probleem met het aannemingsbedrijf of de projectontwikkelaar en komen jullie er samen niet uit? In de overeenkomst staat bij welke instantie je terecht kunt voor hulp.
Gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst
Bij sommige nieuwbouwprojecten teken je twee losse overeenkomsten:
- een koopovereenkomst voor het perceel
- een aannemingsovereenkomst voor de bouw van je woning of appartement
Dit gebeurt vaak als je met twee verschillende partijen te maken hebt. Bijvoorbeeld: je koopt de grond van de projectontwikkelaar en sluit een overeenkomst met een aannemer voor de bouw.
Tips voor je de koop-/aannemingsovereenkomst ondertekent
Een nieuwbouwwoning koop je niet elke dag. Let daarom op deze belangrijke punten:
Check de garantie- en waarborgregelingen goed
Wat gebeurt er als de bouwer failliet gaat? Wie lost gebreken op na oplevering? Met een goede garantie- en waarborgregeling weet je zeker dat je woning straks af is en dat de kwaliteit gewaarborgd is.
De waarborgorganisatie staat garant voor oplevering en herstel van gebreken. Ook eisen hypotheekverstrekkers vaak een afbouwgarantie. Check dus goed met welke partij de aannemer samenwerkt en welke regelingen van toepassing zijn.
Een partij die steun krijgt van NHG moet bijvoorbeeld de afbouwgarantie afgeven. Binnen enkele weken na ondertekening hoor je een Waarborgcertificaat te ontvangen. De aannemer vraagt dit voor je aan.
Zijn de tekeningen en technische omschrijving duidelijk?
In de koop-/aannemingsovereenkomst staat weinig detail over de woning. Vaak staan er verwijzingen naar tekeningen en technische omschrijvingen. Soms zijn die minder uitgebreid dan je verwacht. Zorg dat alles duidelijk op papier staat en stel vragen als iets onduidelijk is.
Wanneer is de oplevering?
De brochure noemt vaak een geschatte opleverdatum, maar die staat niet in het contract. Daarin staat alleen de bouwtijd in werkbare dagen. De oplevering kan dus flink afwijken van de geschatte opleverdatum, zeker als er opschortende voorwaarden zijn. Duurt de bouw langer dan afgesproken? Dan heb je soms recht op een dagvergoeding. Controleer wat er in jouw contract staat.
Zijn er opschortende voorwaarden?
Als er opschortende voorwaarden zijn, gaat de overeenkomst pas in als daaraan is voldaan. Bijvoorbeeld: de aannemer verkoopt een minimum aantal woningen of vergunningen moeten rond zijn. Houd hier rekening mee voordat je je huur opzegt of je huidige woning verkoopt.
Bescherm jezelf met ontbindende voorwaarden
Kun je de hypotheek niet rond krijgen? Zonder ontbindende voorwaarden zit je vast aan de koop en betaal je een boete (vaak 10% van de aankoopsom). Bedenk welke voorwaarden voor jou belangrijk zijn en laat ze opnemen.
Tip: Voer een hypotheekgesprek voordat je tekent. Zo weet je wat je kunt lenen en voorkom je teleurstellingen.
Weet de prijs voor minder- of meerwerk
Extra stopcontacten, een uitbouw of andere tegels? Bij nieuwbouw kan veel, maar het kost ook geld. Controleer wat standaard inbegrepen is en bekijk de meerwerklijst voor prijzen. Zo voorkom je verrassingen.
Wat als de perceelgrootte niet klopt?
In het contract staat een schatting van de perceelgrootte. Blijkt het perceel kleiner? Zorg dat er een vergoeding per vierkante meter in het contract staat bij grote afwijkingen.
Wat als er gebreken zijn na of bij oplevering?
Weet wat je rechten zijn. Je kunt soms gebruikmaken van de 5% regeling, als dit in de aannemingsovereenkomst staat. Je houdt dan 5% van de aanneemsom achter tot er geen gebreken meer zijn (binnen 3 maanden). Dit kan op drie manieren:
- Voor oplevering stort je 5% in een depot bij de notaris.
- Je stort 5% van de laatste termijnbetaling in een depot bij de notaris.
- De aannemer geeft een bankgarantie van 5% af.
Juridische bijstand bij problemen met de aannemer?
Met onze Rechtsbijstandverzekering met aanvullende dekking Wonen staat een team van juristen voor je klaar.
Hulp nodig? Vraag advies
Koop-/aannemingsovereenkomsten zijn vaak ingewikkeld. Kom je er niet uit? Vraag de verkoopmakelaar om uitleg. Heb je behoefte aan een objectieve deskundige? Dan kun je ook bij het kopen van een nieuwbouwwoning een aankoopmakelaar inschakelen.