Hoe werkt hypotheekrente eigenlijk?

Wat is hypotheekrente?

Een hypotheek is een lening voor je woning. Over deze lening betaal je een soort vergoeding: de hypotheekrente. De hoogte van deze rente bepaalt deels hoeveel jij per maand aan hypotheeklasten betaalt. Een lagere hypotheekrente leidt dus tot lagere maandlasten.

De betaalde hypotheekrente is in veel gevallen aftrekbaar in je belastingaangifte. Die aftrek bepaalt deels je bruto en netto maandlasten.

Bij vaste rente kies je een looptijd. Je rentepercentage staat dan bijvoorbeeld tien jaar vast. Bij variabele rente kan het rentepercentage elke maand anders zijn.

Hoe wordt hypotheekrente opgebouwd?

De hoogte van de hypotheekrente is afhankelijk van drie factoren: inkoopprijs, risico’s en kosten.

Inkoopprijs

Om hypotheken te kunnen aanbieden, heeft een bank of geldverstrekker geld nodig. Dat geld moeten ze eerst ergens vandaan halen, bijvoorbeeld door zelf te lenen of door spaargeld aan te trekken.

Hoe duur dat is, hangt af van verschillende dingen:

• Lenen bij de centrale bank (ECB) of andere banken: de aanbieder leent geld en betaalt daar rente over. Hoeveel rente, hangt af van de kredietwaardigheid van de aanbieder en de tarieven van die bank.
• Spaargeld aantrekken: de aanbieder gebruikt ook spaargeld van klanten. Daarover moet rente worden betaald. Hoe hoger de spaarrente, des te meer kosten de aanbieder heeft.
• Aanbod van geld: is er weinig geld beschikbaar? Dan stijgt de prijs om geld in te kopen. Is er veel aanbod? Dan daalt de prijs.
• Looptijd van de lening: voor korte looptijden gelden andere kosten dan voor lange looptijden.

Risico’s

Bij het bepalen van de hypotheekrente kijkt de aanbieder ook naar risico’s. Er zijn twee belangrijke soorten:

• Renterisico: Tussen het moment dat je een renteaanbod krijgt en het geld daadwerkelijk nodig hebt, kan de rente stijgen of dalen. Dat risico dekken kost geld. Daarnaast mag je in sommige gevallen je lening eerder aflossen zonder boete, bijvoorbeeld als je je woning verkoopt. De hypotheekverstrekker kan het geleende geld soms niet kosteloos terugbetalen aan de partij waar het vandaan komt. Ook dat brengt kosten met zich mee.
• Kredietrisico: Je hypotheekverstrekker gaat ervan uit dat je elke maand betaalt. Maar soms lukt dat niet, bijvoorbeeld door werkloosheid of ziekte. Dan kan een woning gedwongen verkocht worden. Is de opbrengst lager dan de hypotheek? Dan ontstaat er verlies. Dit risico verwerkt de aanbieder in de rente.

Kosten

Hypotheekaanbieders hebben net als andere bedrijven kosten. Denk aan personeel, huisvesting, ICT en marketing. Daarnaast zit er in de hypotheekrente een winstmarge.

Er spelen dus drie soorten kosten mee:

• Operationele kosten: dit zijn kosten voor de dagelijkse bedrijfsvoering, zoals administratie en klantenservice.
• Distributiekosten: verkoop van hypotheken via bijvoorbeeld kantoren en tussenpersonen.
• Kapitaalkosten: de wet verplicht aanbieders om voor elke hypotheek een bepaald eigen vermogen aan te houden. Dit is een buffer voor mogelijke verliezen. Op dat vermogen moet de aanbieder ook rendement maken.

Bij de variabele hypotheekrente geldt een andere samenstelling. Die rente hangt vaak af van de 1-maands-Euribor (een speciale rente voor Europese banken) en de opslag voor variabele rente.

Voor sommige hypotheken is de rente verschillend, zelfs als de rentevaste periode hetzelfde is. Dat komt doordat sommige producten ingewikkelder zijn. Ook speelt het risico voor de bank een rol. Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan is het risico lager en betaal je meestal een lagere rente.

Waarom verandert het rentepercentage?

De hypotheekrente volgt vaak de kapitaalmarktrente. Economie en politiek beïnvloeden die. Stijgt de kapitaalmarktrente? Dan stijgt meestal ook de hypotheekrente. Daalt die? Dan gaat de hypotheekrente vaak omlaag.

Hoe wordt mijn hypotheekrentepercentage berekend?

De hoogte van je rentepercentage is afhankelijk van je persoonlijke situatie en voorkeuren. Het rentepercentage verschilt gebaseerd op de woningwaarde, de gekozen hypotheekvorm, het risico en de rentevaste periode. Ook het verwachte risico dat de hypotheekaanbieder loopt door jou een hypotheek aan te bieden wordt meegenomen. Dit is afhankelijk van de persoonlijke en financiële situatie. Met een vast contract en veel eigen geld heb je bijvoorbeeld minder risico.

Is je lening veel lager dan de waarde van je woning? Ook dan kan de rente lager zijn. Bij Nationale-Nederlanden beweegt zo je rente mee met je zogenaamde tariefklasse. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft de bank een lager risico en daarom kun je korting krijgen op het rentepercentage.

Een rente lang vastzetten levert voor de bank een risico op: de rente kan stijgen. Hierdoor ligt het rentepercentage vaak hoger dan bij een korte rentevaste periode.

Rentevaste periode: rente lang of kort vastzetten?

Bij het afsluiten van een hypotheek kies je een rentevaste periode: de tijd waarin je rente gelijk blijft. Dat kan 1 tot 30 jaar zijn. Zet je de rente lang vast? Dan heb je zekerheid over je maandlasten, maar meestal een iets hogere rente. Kies je kort of variabel? Dan kan de rente maandelijks veranderen. 

Aan het einde van de periode kies je opnieuw. Je maandlasten kunnen dan dalen of stijgen. De rente op dat moment kan namelijk ook lager of hoger zijn. Overleg met je hypotheekadviseur wat bij jou past.