Ga direct naar inhoud

Verborgen gebreken in je woning?

Dit artikel gaat over Huis kopen binnen Wonen

Een eigen woning kopen: voor veel mensen is het een droom die uitkomt. Maar die droom kan snel veranderen in een nachtmerrie als je nieuwe huis verborgen gebreken blijkt te hebben. Wat zijn verborgen gebreken? Hoe ontdek je ze? En wie is aansprakelijk? In dit artikel lees je er alles over. Ook geven we je praktische tips en een handig stappenplan. Zo sta je altijd sterk.

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas ontdekt na aankoop van de woning. Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld.

Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek. Maar als de verkoper de scheur bewust heeft gecamoufleerd door er een paneel voor te hangen, kan er weer wél sprake zijn van een verborgen gebrek.

  • Rotte kozijnen of dakconstructie
  • Lekkages
  • Problemen met de fundering
  • Vocht en schimmel
  • Scheuren in muren
  • Asbest
  • Boktor of houtworm

Wie is verantwoordelijk?

Bij verborgen gebreken hebben zowel de verkoper als de koper bepaalde verantwoordelijkheden.

De verkoper van de woning heeft een mededelingsplicht. Dat betekent dat hij jou moet informeren over de gebreken van het huis.

Als koper heb je tegelijkertijd een onderzoeksplicht. Dat houdt in dat je voor aankoop onderzoek moet (laten) doen naar de huidige staat van de woning. Dit kan door bijvoorbeeld een bouwkundig rapport op te laten stellen. Goed om te weten: bij een oudere koopwoning weegt de onderzoeksplicht zwaarder, vanwege de grotere kans op gebreken.

Hoe ontdek je verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn natuurlijk erg vervelend en wil je het liefste voorkomen. Check daarom altijd goed of het huis gebreken heeft voordat je het koopt. Dat scheelt een hoop nare verrassingen achteraf!

Let tijdens de bezichtiging op deze mogelijke gebreken

  • Zijn er zichtbare scheuren in de muren?
  • Zie je vochtplekken of schimmel op muren, vloeren of plafonds?
  • Is er sprake van lekkage?
  • Wat is de staat van de kozijnen en de dakconstructie?

Stel actief vragen aan de verkoper of makelaar

De verkoper en makelaar kennen de woning goed en kunnen je meer vertellen over mogelijke gebreken. Stel dus actief vragen over de staat van de woning.

Vraag bijvoorbeeld:

  • Of er een bouwkundig rapport is van de woning en of je dat mag inzien.
  • Of er problemen met de woning bekend zijn, zoals een slechte fundering, asbest of lekkage.
  • Of en wanneer er onderhoud/reparaties hebben plaatsgevonden.

Twijfel je: laat dan een bouwkundig rapport opstellen

Twijfel je of het huis wel helemaal in orde is en ben je bang voor verborgen gebreken? Laat dan een onafhankelijk bouwkundig rapport opstellen. Zo weet je van tevoren of je nieuwe koopwoning gebreken heeft.

Praktische tips om sterk te staan bij verborgen gebreken

Er komt van alles kijken bij het aankopen van een woning. Aan verborgen gebreken wil je liever niet denken, maar toch is dat erg belangrijk. Met deze praktische tips helpen we je op weg en sta je altijd sterk bij verborgen gebreken.


  • Schakel een erkende aankoopmakelaar in als je wel wat hulp kunt gebruiken bij het aankopen van een woning. De makelaar helpt je bij het aankoopproces en weet waar je op moet letten bij je onderzoeksplicht. Hiermee sta je een stuk sterker bij eventuele verborgen gebreken.

  • Sluit een rechtsbijstandverzekering af met de aanvullende dekking ‘Wonen’. Krijg je een conflict over (de aankoop) van je huis, dan kun je gebruikmaken van juridische hulp. Houd er wel rekening mee dat de rechtsbijstandverzekering geen dekking biedt als je deze pas afsluit op het moment dat je een conflict hebt.

  • Extra kijken kan nooit kwaad! Bezichtig de woning altijd een tweede keer voordat je hem koopt.

  • Gaat het om een oudere koopwoning? Laat dan een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren. Bij een oudere woning is de kans op verborgen gebreken namelijk groter.

  • Heb je de woning gekocht en ontdek je na aankoop alsnog verborgen gebreken? Meld dit binnen 2 maanden na de ontdekking bij de verkoper.
Aan verborgen gebreken wil je liever niet denken, maar toch is dat erg belangrijk.

Hoe zit het met aansprakelijkheid bij verborgen gebreken?

Blijkt je huis na aankoop toch een verborgen gebrek te hebben? Dan is het de vraag wie hiervoor aansprakelijk is en voor de kosten op moet draaien.

Bij het bepalen van de aansprakelijkheid worden de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper tegen elkaar afgewogen. Heb jij als koper alles eraan gedaan om goed te onderzoeken of de woning gebreken had? En heeft de verkoper zich gehouden aan zijn plicht om alle gebreken aan jou te melden? Dat zijn de eerste twee vragen die belangrijk zijn om te stellen.

Rechtsbijstandverzekering afsluiten?

Met de Rechtsbijstandverzekering met de aanvullende dekking ‘Wonen’ van Nationale-Nederlanden ontvang je de juiste hulp bij verborgen gebreken aan je woning.

Bereken je premie

Vaak is er ook nog een derde partij betrokken bij de verkoop. Zowel de verkoper als de koper kan namelijk gebruikmaken van een makelaar. Heeft hij of zij steken laten vallen, bijvoorbeeld door verkeerde informatie te geven? Dan kan ook de makelaar aansprakelijk zijn voor de verborgen gebreken.

Ernstige gebreken

Een gebrek kan zo ernstig zijn, dat normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie of een verzakte fundering.

In dat geval is de verkoper aansprakelijk. Ook als hij of zij niet op de hoogte was van het gebrek. Vaak zul je een deskundigenrapport moeten laten opstellen om het ernstige gebrek aan te tonen.

Uiteraard moet je wel altijd aan je onderzoeksplicht voldoen. Voordat je de woning koopt, moet je goed onderzoeken of er gebreken zijn. Heb je dit niet goed gedaan en had je zelf het ernstige gebrek moeten zien voordat je de woning kocht, dan heb je pech.

Niet-ernstige gebreken

Bij niet-ernstige gebreken is de verkoper alleen aansprakelijk als:

  • het gebrek al bestond voor de overdracht
  • de verkoper op de hoogte was van het gebrek
  • maar hier niets over heeft gezegd (schending van de mededelingsplicht)

Ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule

De verkoper kan clausules in het koopcontract opnemen om zijn aansprakelijkheid te beperken.

De ouderdomsclausule wordt wel eens gebruikt bij oudere woningen. Die clausule bepaalt dat gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning voor rekening en risico van de koper zijn.

Met een niet-zelfbewoningsclausule geeft de verkoper aan dat hij of zij niet zelf in de woning heeft gewoond en daardoor niets weet van eventuele gebreken.

Deze twee clausules maken het een stuk lastiger om de verkoper aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken.

Staat zo’n clausule in jouw koopcontract? Laat je dan goed adviseren, bijvoorbeeld door je aankoopmakelaar of door gebruik te maken van je rechtsbijstandsverzekering. Je onderzoeksplicht is in dit geval ook extra belangrijk: laat goed onderzoeken of de woning gebreken heeft.

Zo pak je verborgen gebreken in je woning aan

Heb je een woning gekocht met verborgen gebreken, volg dan dit praktische stappenplan:

Verborgen gebreken melden termijn

De termijn om een verborgen gebrek te melden is maximaal twee maanden. Je kunt dit telefonisch melden aan de vorige eigenaar, maar bevestig dit dan ook altijd schriftelijk. Zo kun je later aantonen dat je het verborgen gebrek tijdig hebt gemeld.

Moet je het gebrek eerst laten onderzoeken door een deskundige en gaat dat langer duren? Meld het verborgen gebrek dan binnen een termijn van twee maanden en geef aan dat je meer tijd nodig hebt om te onderzoeken hoe groot de schade precies is.

Verborgen gebreken verjaring

Wil de vorige eigenaar van de woning het gebrek niet herstellen of de schade betalen? Dan kun je overwegen om de zaak voor de rechter te brengen.

Dit moet je doen binnen een verjaringstermijn van twee jaar. De verjaringstermijn begint te lopen op het moment dat je het verborgen gebrek meldt bij de vorige eigenaar. Span je niet binnen twee jaar een rechtszaak aan, dan zijn je rechten verjaard.


Wil je meer weten?

Ik wil een huis kopen

Van oriënteren tot aan de verhuizing. Of het nu om bestaande bouw of nieuwbouw gaat. Kom alles te weten over het koopproces en maak gebruik van onze tips.

Goed voorbereid een huis kopen