Huis erven van ouders

05 september 2014

De ouderlijke woning vormt vaak een belangrijk onderdeel van een nalatenschap. Na het overlijden van de langstlevende ouder staan de kinderen voor de keuze wat te doen met de voormalig ouderlijke woning. Er zijn verschillende mogelijkheden: de woning verkopen of de overige erfgenamen uitkopen en er zelf in gaan wonen. In dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste fiscale en financiële aspecten van beide mogelijkheden.

Beneficiair aanvaarden

Voor dat er een keuze wordt gemaakt tussen verkoop of eigen bewoning is het aan te raden om te onderzoeken of de nalatenschap een positief saldo heeft. Het is niet ondenkbaar dat de nalatenschap naast de ouderlijke woning ook nog een ouderlijke hypothecaire lening bevat.

Als het niet vooraf duidelijk is dat de woning ’boven water’ staat en de nalatenschap een positief saldo kent, is het verstandig om de nalatenschap beneficiair te aanvaarden. De erfgenamen aanvaarden dan alleen als er sprake is van een positief saldo. Zij zijn niet met hun eigen vermogen aansprakelijk en hoeven eventuele schulden ook niet zelf te betalen. De keuze om beneficiair te aanvaarden moet binnen drie maanden na het overlijden worden gemaakt door het afleggen van een verklaring bij de rechtbank. Het is belangrijk dat de erfgenamen binnen deze termijn geen aanvaardingshandelingen verrichten. Bijvoorbeeld door de inboedel te verdelen of te verkopen. Er kan dan namelijk niet meer gekozen worden voor beneficiaire aanvaarding.

Verkoop woning bij positief saldo

Als blijkt dat het saldo van de nalatenschap positief is en de kinderen hebben de nalatenschap aanvaardt, dan kan de woning worden verkocht. In de tussentijd moet aangifte erfbelasting worden gedaan en lopen de lasten door.

Erfbelasting huis

Binnen acht maanden na overlijden moet er aangifte erfbelasting worden gedaan. De belastingdienst zal naar aanleiding van de aangifte een aanslag opleggen. In de regel houdt dit in dat ongeveer een jaar na overlijden daadwerkelijk erfbelasting moet worden betaald. Als de woning nog te koop staat, kan het betalen van de erfbelasting problematisch zijn. De erfgenamen kunnen overwegen om uitstel aan te vragen. Bedraagt de aanslag minder dan € 50.000,- en staat de woning te koop dan wordt in principe één jaar uitstel van betaling verleend. Bedraagt de aanslag echter meer dan € 50.000,- en staat de woning te koop, dan verleent de belastingdienst uitstel als er aanvullende zekerheid wordt gegeven in de vorm van een bankgarantie of een hypotheekrecht.

Overdrachtsbelasting

In principe is er overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Het erven van een woning wordt echter niet als verkrijging gezien. De kinderen zijn dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bestaande hypotheek

Als de nalatenschap naast de woning ook nog bestaat uit een hypothecaire geldlening, kunnen de kinderen de verschuldigde hypotheekrente niet aftrekken omdat de lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld. De woning is immers voor de kinderen niet als eigen woning aan te merken.

Kosten van de woning

Naast erfbelasting en rentelasten moeten de kinderen ook rekening houden met de reguliere kosten van de woning. Hierbij valt te denken aan gemeentelijke lasten, energie, verzekeringen en onderhoud. Deze posten kunnen zwaar wegen als de woning langere tijd te koop staat.

Eigen bewoning en uitkoop overige erfgenamen

Het verkrijgen van de voormalige ouderlijke eigen woning in verband met de erfenis valt onder het fiscale begrip verwerven van een eigen woning. Voor het kind dat de woning gaat bewonen, wordt de woning in fiscale zin daadwerkelijk aangemerkt als eigen woning. De kwalificatie als eigen woning zorgt er voor dat bepaalde kosten, zoals bijvoorbeeld de hypotheekrente, aftrekbaar zijn. De rente van een lening is alleen aftrekbaar als de lening wordt gebruikt voor:

• Aankoop van een eigen woning
• Verbouwing of onderhoud
• Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
• Eenmalige kosten (bijvoorbeeld afsluitprovisie, notaris-, en taxatiekosten)

Lening voor uitkoop overige erfgenamen

De rente van hypothecaire lening die wordt aangegaan om de overige erfgenamen uit te kopen is aftrekbaar als de lening is aan te merken als eigenwoningschuld. De wet stelt de volgende eisen aan een eigenwoningschuld:

• De lening is aangegaan in verband met een eigen woning
• Er geldt een contractuele verplichting om gedurende de looptijd tenminste annuïtair af te lossen
• De looptijd is maximaal 30 jaar, en
• Er wordt aan de aflossingseis voldaan

In de praktijk zullen deze eisen geen onoverkomelijke problemen opleveren.

Hypotheek overnemen na overlijden ouders

Het komt ook voor dat de nalatenschap naast de woning ook nog een aflosvrije hypothecaire lening bevat. Het kind dat de woning als eigen woning wil gaan gebruiken heeft de hypothecaire lening niet zelf afgesloten, maar heeft de aflossingsvrije lening van de overleden ouder verkregen. In fiscale zin kan het kind voor wat betreft de hypothecaire lening niet in de voetsporen van de overleden ouder treden. In de wet is namelijk geen bepaling opgenomen die overname in deze situatie mogelijk maakt.

De hypotheekrente van de overgenomen aflossingsvrije lening is niet aftrekbaar omdat de lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld. De hypotheekrente is wel aftrekbaar als de lening voldoet aan de fiscale eisen die de wet sinds 1 januari 2013 aan een eigenwoningschuld stelt.
In overleg met de geldverstrekker dient de hypothecaire lening te worden aangepast zodat voldaan wordt aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek.

Uitstel erfbelasting

Als een van de kinderen zelf in de voormalig ouderlijke woning gaat wonen moet er binnen 8 maanden na overlijden aangifte erfbelasting worden gedaan. Na de aangifte volgt de aanslag en moet er erfbelasting worden betaald. Uitstel van betaling wordt in deze situatie niet verleend omdat de woning niet te koop staat.

Overdrachtsbelasting

Zoals al aangegeven wordt het erven van een woning niet als verkrijging gezien en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook als een van de kinderen de woning overneemt uit de erfenis, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Lening voor betalen erfbelasting

Als er niet voldoende middelen aanwezig zijn kan worden overwogen om een hypothecaire lening af te sluiten om de verschuldigde erfbelasting te voldoen. De hypotheekrente over deze lening is echter niet fiscaal aftrekbaar omdat deze niet is aan te merken als eigenwoningschuld.

Rekenvoorbeeld

Na het overlijden van hun moeder erven de kinderen, Henk en Marjan, naast een bescheiden vermogen van € 74.000,- ook de voormalig ouderlijke woning. De woning heeft een WOZ-waarde van € 190.000,-. Voor de bepaling van de verschuldigde erfbelasting geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Het is de bedoeling dat de woning wordt verkocht.

Berekening erfbelasting

Berekening	Marjan	Henk	Totaal
Vermogen (saldo spaarrekening)	€ 37.000	€ 37.000	€ 74.000
Woning	€ 95.000	€ 95.000	€ 190.000
Nalatenschap	€ 132.000	€ 132.000	€ 264.000
Af: vrijstelling erfbelasting	€ 19.868	€ 19.868
Grondslag	€ 112.132	€ 112.132
Erfbelasting
verkrijging < € 117.214 = 10%	€ 11.213	€ 11.213

De verschuldigde erfbelasting is minder dan € 50.000,-. Eén jaar uitstel van belasting van erfbelasting is mogelijk als de woning te koop staat.

Tot besluit

In dit artikel zijn de belangrijkste fiscale en financiële aspecten van het erven van de voormalig ouderlijke woning uiteengezet. Belangrijk aandachtspunt is de beneficiaire aanvaarding van de nalatenschap. Naast de verschuldigde erfbelasting en de fiscale behandeling van de hypothecaire geldlening kan ook de waardebepaling van de woning een complicerende factor zijn. Niet alleen is de waardebepaling van belang voor de erfbelasting, maar ook voor de vergoeding die het kind moet betalen aan de overige erfgenamen. Gezien de grote belangen is deskundig advies op z'n plaats.