Verborgen gebreken, wat zijn dat?

22 juli 2016

Je bent je aan het oriënteren op een nieuwe woning of hebt net een bestaande woning gekocht. In deze situatie is het handig om meer te weten over zichtbare en verborgen gebreken. Bij het bezichtigen van een huis zijn de zichtbare gebreken waarneembaar. Bij het uitbrengen van een bod neem je jouw bevindingen dan ook mee. Verborgen gebreken komen meestal pas aan het licht, nadat je een woning hebt gekocht.

Wat zijn verborgen gebreken?

Bij verborgen gebreken gaat het om defecten die de verkopende partij niet heeft gemeld of waarvan deze niet op de hoogte was maar die zo ernstig zijn dat een normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. Het gaat hier alleen om bestaande woningen en om gebreken die niet in het koopcontract zijn opgenomen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij moet je informeren over de gebreken van de woning voor de koop.

Als koper heb je ook een plicht: de onderzoeksplicht. Je moet voor de koop uitzoeken of de woning geen gebreken heeft. Bij oude en te renoveren woningen moet je hier extra aandacht aan besteden. Extra clausules in het koopcontract kunnen een extra grote verantwoordelijkheid bij jou neerleggen. Een bouwkundige keuring kan bij het kopen van een woning een uitkomst zijn.

Voorbeelden van verborgen gebreken bij koop en verkoop:

• Een lekkage in de badkamer, waardoor je niet meer kunt douchen. Belangrijk is om uit te zoeken, bijvoorbeeld met een expert, hoe lang dit al het geval is als de verkopende partij aangeeft van niets te weten.
• Een scheve woonkamervloer, welke na het verwijderen van de opvulling verzakt blijkt te zijn door houtworm. Normaal gebruik van de kamer is hier niet mogelijk. De verkopende partij had de kopende partij moeten informeren over dit defect.
• Een oude woning die eerder is gerenoveerd. Ten tijde van de bezichtiging was de kelder niet toegankelijk. Nu heeft een zwam de vloer aangetast en is de woning hierdoor niet meer normaal te gebruiken.

Wie is aansprakelijk bij verborgen gebreken?

Na de koopoverdracht ben jij verantwoordelijk voor de woning. Ook de verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken ligt in principe bij jou. De vorige eigenaar kan echter onder bepaalde voorwaarden toch aansprakelijk zijn. Het gaat dan om ernstige gebreken of gebreken die de verkoper bewust verzwegen heeft. Wil je nagaan of je de verkoper succesvol aansprakelijk kunt stellen? Volg dan het stappenplan: Wat te doen bij verborgen gebreken. Voor zichtbare gebreken die jij had kunnen waarnemen bij een bezichtiging ben je in de meeste gevallen zelf verantwoordelijk.

In hoeverre is de makelaar aansprakelijk bij verborgen gebreken?

Heb jij contact gehad met de makelaar van de verkopende partij? Hij is in de meeste gevallen niet aansprakelijk voor de verborgen gebreken die jij vindt. De koopovereenkomst heb je immers gesloten met de verkoper en niet met de makelaar. Als de verkopende partij de makelaar heeft geïnformeerd over bepaalde verborgen gebreken, maar de makelaar deze niet aan de kopende partij heeft laten weten, dan kan de makelaar hiervoor wel aansprakelijk zijn. Uiteraard blijft de verkopende partij (ook) verantwoordelijk voor de gebreken waarover hij weet, maar welke hij niet meldt aan makelaar of kopende partij.